Il est essentiel de connaître votre potentiel de financement au préalable, pour savoir quelle est votre capacité maximale d’endettement. Pour cela, il faut consulter votre banque, avec votre dossier financier. Sur la base de vos revenus et actifs, la banque pourra calculer le montant maximal d’un prêt immobilier qu’elle pourrait vous accorder. Cela vous permettra de savoir de quelle enveloppe vous bénéficiez pour l’achat d’un bien. Agir de la sorte permet une prise de décision plus rapide et peut s’avérer déterminant dans le cas d’un vendeur souhaitant vendre rapidement. A noter que les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement. Donc acquérir un bien avec 100% de fonds propres n’est pas forcément la solution financièrement la plus intéressante en Suisse.

Le pourcentage de fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien est de minimum 20% de la valeur du bien. Tel est le cas si la banque évalue la valeur du bien à sa valeur vénale. Si la banque prend en compte une valeur inférieure du bien dans ses calculs de prêt, le cas échéant, l’acquéreur se doit de rajouter la différence en fonds propres. A noter qu’il vous faut rajouter les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les frais en cas de constitution de cédule hypothécaire ; ces frais doivent être financés par l’acquéreur sur ses fonds propres car ils ne sont pas financés par la banque. Compter  environ à 6% du prix de vente. 

Chaque objet est unique et chaque négociation est différente. Mais il peut être utile, avant l’acquisition, de faire le tour de l’objet et des travaux à réaliser. Si ces derniers s’avèrent conséquents, vous aurez peut-être la possibilité d’influer sur le prix de vente.

Pour les travaux d’entretien, une liste des travaux fiscalement déductibles fait l’objet d’une mise à jour annuelle par l’administration fiscale. En effet, tous les travaux ne sont pas déductibles. A noter que les dépenses liées aux économies d’énergie sont quant à elles déductibles.

La valeur locative est la valeur fictive déterminée par l’administration fiscale pour les biens occupés en tant que propriétaire. Cette valeur repose sur l’idée que vous auriez théoriquement un revenu supplémentaire à disposition si vous louiez votre logement plutôt que de l’occuper. Cette valeur fictive vient s’ajouter aux revenus du contribuable puis est taxée en tant que telle. Cette valeur est déterminée selon un certain nombre de critères que vous retrouvez sur le formulaire ad hoc disponible sur le site de l’administration fiscale.

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Le prix d’un bien immobilier est le facteur le plus important lors d’une vente, un prix trop élevé pourrait laisser le bien sur le marché durant plusieurs mois, ce qui aurait comme conséquence de dévaluer sa valeur à moyen terme.

Certains outils statistiques nous permettent d’évaluer le prix juste de marché en fonction des ventes réalisées sur le même secteur géographique.

La plupart des achats immobiliers nécessitent un financement d’un établissement financier banque ou assurance.

Lors de l’analyse du dossier de demande de prêt, l’établissement préteur va émettre une estimation financière du bien  = la valeur de gage.

Si cette valeur de gage est éloignée de la valeur d’achat, l’emprunteur devra fournir en plus des fonds propres, un apport supplémentaire correspondant à cette différence.

Le contrat de mandat de courtage exclusif permet de vendre plus rapidement son bien immobilier, il existe aussi des contrats mixes, ce que EGimmobilier propose = contrat exclusif les 3 premiers mois, puis non exclusif par la suite, ce qui permettra au propriétaire de mandater une autre agence ( il n’est pas conseiller de choisir plus de 2 agences, sauf urgence)

On peut dénombrer 2 grandes étapes chez le notaire:

  1. La réservation du bien : le notaire prépare un acte de réservation du bien à acheter, cette réservation ne sera effective que lorsque l’acompte réservataire de 10% est versé sur le compte de l’étude et lorsque que l’acte est signé par les 2 parties vendeur et acquéreur
  2. Le transfert de propriété : le notaire vérifie tout ce qui concerne la propriété, il prépare la cédule hypothécaire ( garantie pour la banque qui permettra de libérer les fonds du prêt hypothécaire), rédige l’acte de vente définitif qui sera signé par les 2 parties, le notaire s’occupe par la suite  de transmettre le dossier au registre foncier.
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